Un cambiamento storico per il mercato immobiliare
Riforma donazioni immobiliari 2025: nuova tutela per acquirenti e per il mercato
Roma, 26 novembre 2025 – È stata approvata in via definitiva la riforma relativa alla circolazione dei beni immobili di provenienza donativa (Ddl Semplificazioni, art. 44), un intervento legislativo atteso da anni dagli operatori del diritto e dal mercato. In sintesi, la nuova riforma delle donazioni immobiliari 2025: nuova tutela per acquirenti e per il mercato. Chi acquista un immobile precedentemente donato, infatti, non corre più il rischio di doverlo restituire a seguito di rivendicazioni da parte degli eredi del donante.
La riforma recepisce una proposta sostenuta dal Consiglio Nazionale del Notariato per oltre un decennio
→ https://www.notariato.it
Questo cambiamento introduce un sistema più equilibrato, volto a tutelare la circolazione dei beni e a restituire certezza ai cittadini, alle imprese e agli intermediari finanziari.
Come funziona la nuova tutela per gli acquirenti
Fino a oggi, il codice civile consentiva agli eredi legittimari lesi da una donazione (coniuge, figli e, nei casi previsti, ascendenti) di chiedere la restituzione del bene donato non solo al donatario ma anche ai successivi acquirenti, entro dieci anni dal decesso del donante.
Questo meccanismo produceva una situazione di forte precarietà:
- gli immobili di provenienza donativa erano difficili da vendere;
- risultavano spesso non idonei come garanzia ipotecaria;
- gli acquirenti erano esposti al rischio di perdere il bene anche molti anni dopo l’acquisto.
Con la riforma, tale rischio viene definitivamente eliminato: l’azione di restituzione non è più esercitabile contro i terzi acquirenti.
La tutela dei legittimari non viene però meno: essi mantengono un diritto di credito direttamente verso il donatario, limitato alla parte lesiva della quota di legittima.
Testo normativo di riferimento:
→ https://www.gazzettaufficiale.it
Perché la riforma era necessaria
Ogni anno in Italia vengono stipulate oltre 200.000 donazioni immobiliari, secondo i Dati Statistici Notarili:
I numeri mostrano la portata del fenomeno:
- 221.000 donazioni nel 2021
- 213.000 nel 2022
- 218.000 nel 2024
L’assenza di una disciplina chiara e stabile aveva creato nel tempo un blocco significativo della commerciabilità degli immobili provenienti da donazione, condizionando il mercato, le famiglie e gli operatori professionali. Con la nuova riforma delle donazioni immobiliari: tutela per acquirenti
Effetti concreti per cittadini, famiglie e operatori del credito
La nuova disciplina produrrà benefici immediati:
1. Maggiore sicurezza per gli acquirenti
Chi acquista un immobile di provenienza donativa può farlo ora con piena tutela, senza rischio di restituzione.
2. Accesso al credito più semplice
Le banche potranno accettare questi immobili come garanzia ipotecaria senza richiedere costose coperture aggiuntive.
Linee guida ABI:
3. Benefici per giovani coppie, famiglie e imprenditori
La maggiore commerciabilità degli immobili semplifica l’accesso ai finanziamenti e favorisce la libertà negoziale.
Considerazioni professionali
La riforma rappresenta un passo fondamentale verso un sistema immobiliare più moderno, sicuro e trasparente. Per privati, imprese e operatori professionali si apre una fase in cui la provenienza donativa non costituisce più un ostacolo alla circolazione dei beni né un fattore di rischio nei rapporti contrattuali e finanziari.
Hai bisogno di verificare la situazione giuridica di un immobile di provenienza donativa o di valutare gli effetti della nuova riforma? Contatta il nostro Studio: i nostri professionisti sono a disposizione per un’analisi dedicata e per assisterti in ogni fase dell’operazione.